以贷还贷保证合同中保证人的责任问题/张要伟

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江苏省苏州市人大常委会


苏州市住宅区物业管理条例


（2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定　2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）



第一章　总 　则


第一条　为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。

第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

第四条　市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。

第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。


第二章　业主、业主（代表）大会和业主委员会


第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；

（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；

（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；

（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；

（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；

（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；

（八）法律、法规规定的其他权利。

在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；

（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第七条　一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第八条　物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。

业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第九条　业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。

业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；

（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。

物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。

筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。

建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

第十二条 筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份；

（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；

（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；

（五）做好召开会议的其他准备工作。

前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。

业主（代表）大会依法决定下列事项：

（一）制定和修改大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。

第十五条　业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:

（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。

业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。

第十六条　业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：

（一）召集和主持业主（代表）大会；

（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；

（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;

（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；

（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；

（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；

（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。　　

业主委员会不得从事经营活动。

第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；

（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。

业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

第二十条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）丧失履行职责能力的；

（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；

（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；

（六）提出书面辞呈的;

（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）大会议事规则和管理规约;

（四）首次业主（代表）大会会议记录；

（五）其他应当提供的材料。

业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。

第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处（镇人民政府）和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。

业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。

第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。

第二十五条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。


第三章 前期物业管理


第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。

第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：

（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；

（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;

（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；

（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。

第二十九条　建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。

第三十条　新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。

物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

第三十一条　物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

物业服务用房不得买卖和抵押。


第四章 物业服务企业和物业服务


第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

物业服务企业应当提供下列基本服务项目：

（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；

（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；

（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；

（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。

第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

（六）擅自停水停电；

（七）其他严重损害业主权益的情形。

第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。

前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。

物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。

第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。

物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。

第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。

第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。

第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。


第五章　物业的移交和接管


第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

　　（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

　　（五）物业服务所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。


第六章　物业的使用和维护


第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。

物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）将车库用于居住、生产经营；

（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；

（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；

（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；

（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

第五十一条　业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

第五十二条　业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。

（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。

第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。

第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。

第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。


第七章　法律责任


第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。

业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街 道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：

（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；

（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；

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法官思维的规则和原则

胡波


　　法官作为司法者，通过对个案的审判、析明并分配当事人之间的权利义务，调节和平衡当事人之间的利益关系，对当事人的法律行为进行评价，教育和指引其他自然人、法人或社会组织依法行为、行使权利（权力）、履行义务。既将法律运用于定分止争中，又将“纸面的法律”转化为“现实的法律”。法官在立法、司法和守法的法律运行三个环节中起到不可替代的作用。尽可能查明案件事实、正确理解和应用法律，是法官公平处理案件的基础。筑牢这一基础，必须谙熟、灵活运用正确的、科学的、可行的法律、政治和经济思维，本文就此对法官思维的规则和原则展开论述。
　　一、法官思维的概念
　　有观点认为：法官的思维是指法官在行使国家审判权的过程中，为了公正、公平地处理案件而按照一定的逻辑来观察问题、分析问题和解决问题的一种思维定势。① 笔者基本赞同该观点，但认为：
　　1、其仅揭示了法官思维的直接作用，即“公正、公平地处理案件”，没有揭示其间接作用。在我国，　　人民法院作为中国共产党领导下的国家机关之一，法官作为国家公务
员，不可避免地负有较“三权分立”国家的法院、法官更多的政治和社会职能。我国法院和法官负有的政治、社会和经济职能包括：服务于党的工作大局，主要是指坚持和巩固党的领导，执行和维护党的路线、方针、政策，维护社会稳定、团结；服务于社会主义建设，主要是指保护和保障社会主义各项事业建设顺利进行；服务于地方建设，主要是指参与社会治安综合治理和维护社会秩序稳定。为实现上述职能，人民法官处理诉讼案件和非诉纠纷时，必须做到“以大局为重，兼顾公平和效率。”
　　2、法官的思维在不同的时期具有不同的内容、方式、原则和规则，并非一成不变的思维定势。比如，法官思维方式方面，在社会心理普遍接受经济秩序和政治秩序所安排的公平程度时，司法只须被动地提供居间裁判的服务就能基本满足人民群众对公平正义的诉求，法律秩序也在人民群众可以接受的范围之内，此时，法官的思维方式之一为被动司法，能动司法可退居其次；相反，当社会心理普遍认为经济秩序和政治秩序所安排的公平程度不可接受时，人民群众将通过各种方式和途径寻求可以接受的公平、正义，而通过司法的救助来寻求法律秩序意义上的公平、正义，无疑是温和方式的首选。此时，如果法官的思维方式仍然持被动司法，人民群众的诉求将得不到满足，将采取激烈、极端的救济放方式，如：上访、暴力的私力救济和群体性暴力等。
　　综上所述，在我国，法官思维的概念为：法官在行使国家审判权的过程中，为公正、公平地处理案件，并兼顾政治、经济和其他社会职能的实现而按照一定的逻辑和价值判断来观察问题、分析问题和解决问题的各种思维模式的总和。
　　法官的思维因法官个体因素的不同、所处的时代背景和社会文化背景不同而有所差异，是一种不断发展和变化着的法官这一特殊群体的思维模式。② 因此，完全适用于所有法官的思维是不存在的，本文在论述“法官思维的原则和规则”时，必然将其置于“中国现代法官”这一限定条件之中。
　　二、法官思维规则和原则综述
　　法官的思维作为一种模式，其必然遵循一定的规则和原则，否则，与检察官、律师、法学者等法律职业共同体的思维无异。正是因为思维规则和原则的不同，才使得“法官思维”从“法律思维”中分离出来，二者的区别是：
1、法官思维的结果是体现和执行国家意志，不偏不倚地给予当事人实然正义，而法律思维的结果不是国家意志，包含有超越实然正义的应然诉求，甚至以维护诉讼或非诉讼一方的利益为宗旨。比如，法学者认为“恶法非法”，而法官则必须坚持“恶法亦法，法不改废则一体遵循”；检察官行使控诉权时，对被控告人持有罪判断，而法官审理案件时对被告持无罪判断；律师代理案件时，竭力维护委托人一方
¬¬¬的利益，而法官兼顾双方当事人的利益。
　　2、法官的思维除了遵循法律逻辑之外，还必须兼顾政治和社会利益，进而以价值位阶为基础做出价值取舍。比如，在某次交通事故中，孕妇甲之夫乙被丙所驾驶的汽车压死，经交警部门认定：丙负该次交通事故的全部责任。甲起诉至人民法院，请求判令丙赔偿死亡赔偿金xxx元、被抚养人（胎儿）生活费XXX元等。“被抚养人（胎儿）生活费XXX元”的诉讼请求应否予以支持？甲的委托代理人（律师）认为：虽然法律明确规定“自然人的民事权利能力始于出生，终于死亡”，但司法应当具有人文关怀，为保障胎儿的权益，人民法院不应机械、被动地适用法律。该胎儿即将出生，其母代为主张被抚养人生活费，应当予以支持；法律学者认为：代理人的观点虽然在本案中能动地解释了法律，但是已经违背了法律的具体规定和立法目的。该胎儿尚未具备民事权利能力，可能因流产死亡，也可能出生时系死体，支持该项诉讼请求于法无据；法官认为：向甲释明本案利害关系和诉讼风险，说服其等待孩子出生后再到法院起诉，并告知甲诉讼时效制度的具体内容，提醒其及时起诉。
　　三、法官思维的内容
　　1、法官的政治思维
　　法官的政治思维是指法官在处理个案时对案件结果可能导致的政治影响自觉地进行预测、评估，在保证公平、公正的前提下竭力减少不良的政治影响。例：某具体行政为的法律依据系某地方性法规。在行政诉讼中，合议庭查明：该依据与《中华人民共和国行政许可法》相冲突。在判决书中可以有以下二种表述：其一，被诉具体行政行为的法律依据违反《中华人民共和国行政许可法》第N条之规定，故该依据违法，不具有法律效力；其二，被诉具体行政行为的法律依据与《中华人民共和国行政许可法》第N条之规定冲突，依法应当适用《中华人民共和国行政许可法》第N条之规定。相较而言，前一种表述没有兼顾政治影响：首先，法律并未赋予人民法院审查并宣告地方性法规效力的职权；其次，人民法院作为地方各级人民代表大会选举产生并领导的机关，不宜否定选举机机关作出的决议。
　　“以事实为根据，以法律为准绳，除之外别无他顾”是司法的理想状态，但是，我国现阶段的法律体系、司法制度和司法体系，紧密联系我国的政体和国体，在达到理想主义者提倡的“真正的司法独立”之前，忽视政治利益与司法公正的兼顾、司法和政治关系的融洽，只不过是阳春白雪的法理观点而已。
　　2、法官的经济思维
　　法官的经济思维是指法官在处理个案时对案件结果可能导致的经济影响自觉地进行预测、评估，在保证公平、公正的前提下竭力减少对物质生产的负面影响。
本文不赘述马克思主义哲学关于上层建筑与经济基础之间关系的经典论述。那么，法官在经济建设方面能够有何作为？法官不是物质财富的生产者，但绝不能成为物质财富生产的阻碍者或破坏者。比如，进入破产宣告程序后，法官持何种经济思维，对经济建设可起到积极或消极二种作用。组织破产清算较之促进债务人和解省力，具有正确经济思维的法官，会将工作的着力点放在促进和解环节上，相反则将工作的着力点放在清算环节上。
　　3、法官的法律思维
　　法官的法律思维是指法官在处理案件的过程中按照法律的逻辑思考、分析、解决问题的思考模式。“法官的法律思维”趋同于“法律思维”，唯以法律规定的本意为考量，排除对经济、政治和伦理等法律条文之外价值的考虑。
　　法官的法律思维基本特征有：③
　　其一，法官的法律思维是法官从现象到本质以达至法律真实为最低标准的一个思考过程。进入法律视野的客观事实经常呈现纷繁杂陈、杂乱无章的现象。这些现象背后隐藏着事物的质的规定性。法律思维作为理性的思考方式，需要对大量的现象进行分析加工，“无数客观外界的现象通过人的眼、耳、鼻、舌、身这五个官能反映到自己的头脑中来，开始是感性认识。这种感性材料积累多了，就会产生一个飞跃，变成了理性认识。”这种飞跃本身就是思考的结果。④但是，由于法律思维的对象一般都是发生过的事实，法官只能根据符合程序要件的当事人的主张和举证，以及依照法定程序收集的信息和证据进行分析判断。只能达到程序要求的法律真实，而不可能完全再现客观真实。因此，法律思维虽然是主体从现象到本质的思考过程，但这种思考以达至法律真实为标准，即所谓的合法性优于客观性。⑤　
　　其二、法官的法律思维以法官的法律知识和经验阅历为前提。与法官相关联的不仅是法律规范整体，还涉及到具体的事实构成。法律思维不可能凭空产生，其必然以对事物的“先见”为前提。所谓“先见”是指个人在评价事物时所必备的平台，其先前的生活阅历、知识等构成理法律思维解倾向的基础因素，不可避免地带有个人的主观色彩。⑥法官运用法律思维，必须具备深厚的法律知识底蕴，否则思考法律问题就会没有依据和方向；同时，法官还必须具备丰富的人生阅历和社会经验，否则就无法认识事实构成。因此，只有具备了法律知识与“先见”这两个前提，法官的法律思维才可能发生。 　　
　　其三，法官的法律思维以法律规范和客观事实为思考质料。法官法律思维的逻辑起点是进入法律视野的自然事实（案件），如时间、地点、人物、行为、动机等。法官根据法律规范的要求，区分出自然事实和法律事实，并在此基础上进行建构，区分出法律事实的性质。法律思维的过程就是将法律研究和事实研究结合起来的过程，法律规范和客观事实则是这个思考过程的质料。该过程如下：自然事实→初步法律研究→法律事实及其性质→法律事实和证据研究→深入法律研究→裁判事实。 　　
　　其四，法官的法律思维以法治理念为价值指引，以定分止争为目的。法官的法律思维作为法律方法，其既是实现法治的条件也是法治自身的固有要求。多数情况下，法律思维表现为一个判断过程，以得出结论并给出理由为结果，其现实意义就是定分止争，即案件的审结。定分是对争执问题是与非的判断，止争是在判断的基础上据法裁断，给出法律结论和理由。在此，法律的目的与法律思维的结果形成了契合。
　　四、法官思维的规则
　　（一）法官的政治思维规则
　　1、以人民为根本的服务对象。此为社会主义法院和人民法官存在的根本价值。人民法院是由各级人民代表代会选举产生的，人民法官是由各级人民代表大会常务委员会任命的，皆应当以人民为根本的服务对象，而不是服务于某一阶级或某些群体。为此，人民法官应当以维护人民的根本利益为出发点，自觉接受人大的监督。
　　2、自觉接受党的领导，与党保持思想和行动上的高度一致。此为人民法官处理好与党委的关系的前提。中国共产党是领导我国人民进行社会主义建设的政党，是人民群众根本利益的代表，除了人民的利益之外，中国共产党没有其他利益。法官在认为党的决策有误时，可以通过党内民主程序向党组织提出自己的意见，但对于已经生效的决策必须严格贯彻、执行。
　　3、保持稳定，服务大局
　　稳定是发展的前提和保障，是党和所有国家机关工作的大局。人民法官作为社会矛盾的调节者，工作的结果只能是化解矛盾或缓和矛盾，决不可加剧、深化矛盾，尤其是事关社会稳定的群体性、普遍性的重大案件，应当坚持“稳定压倒一切”。法院的裁判结果，具有直接的评价、教育和指引作用，正确的裁判结果可以引导群众服判息讼，有利于安定团结，不当的裁判结果则可能激化矛盾，引发民怨，导致缠讼、上访，甚至群体性事件。
　　（二）法官经济思维的规则
　　1、平衡经济利益
　　一切矛盾纠纷产生的根本原因都可归结为：利益分配公平之争和利益得丧之争。因分配公平引起的纠纷由政治活动和经济活动安排的秩序予以解决，因利益得丧的原因引起的纠纷则需借助司法安排的法律秩序方可解决。司法活动直接影响或决定司法对象利益的得丧变更，而经济利益是各种利益的集中体现，因此，法官的经济思维运用于处理案件时，主要体现在如何平衡当事人之间的经济利益上。
　　2、正确引导经济行为
　　由于立法具有滞后性，导致日新月异的经济行为不在法律调整之列的情形日益增多，比如“网络易物交易”、“集资团购商品房”等。法官在处理该类行为引起的纠纷时，应当充分考虑通过司法活动对其进行正确的引导。
　　（四）法官法律思维的规则
　　1、法律思维必须以权利义务的分析作为思考问题的基本逻辑线索。⑦对当事人权利义务的厘清和处分是法官处理案件的直接结果，法官的法律思维既以此为出发点，也以此为依归。
　　2、程序公正优先于实体公正。该思维规则已为法官和其他法律职业共同体的共识，本文不作赘述。
　　3、普遍正义优先于个案正义。⑧
　　某一具体案件的裁判结果对于当事人双方是公平正义的，但社会心理普遍不予认同，进而与大众的价值观发生冲突时，就没有兼顾普遍正义。比如，某未成年人获得一笔遗产，指定监护人因治疗重疾需支付巨额医疗费而动用该笔遗产。该未成年人的其他近亲属以此为由提起诉讼，请求变更监护权，并判令该监护人偿还动用的遗产。前述诉讼请求依法应予支持，但因为与社会心理相悖，不宜支持。
　　4、理由优先于结论⑨
　　“先预设结论后寻找理由”是典型的“先入为主”思维。我国的许多法官，在审理案件之前就对案件的结果“成竹在胸”（业内称为“定调”），在审理、合议之后再作修正，甚至不作修正，审理案件不过是为了充实预先结论的理由而已。显然，这种思维是违背法官法律思维规则的，所有法官应予戒绝。