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商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 02:03:45  浏览:8203   来源:法律资料网
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商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务,基于一般的诚实信用原则,是一种法定的附随义务,告知主要发生在合同订立时,一般说来,告知义务的违反通常有两种情形:一是应该告知而没有告知,包括隐瞒和遗漏;一是不真实告知,即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务,没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知,影响到购房人人对该合同整体风险的评估,为保护购房人的利益,法律赋予购房人相应的救济权利,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项,简单粗略归纳如下23个方面:

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如:《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》(渝国土房管发〔2009〕52号 )第六条规定,商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的,其售房现场信息公示应达到以下标准: (一)设立证件公示栏,并公示如下证件和信息: 1、《商品房预售许可证》; 2、《房地产权证》; 3、《开发资质证书》; 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息:(1)购房需要注意事项;(2)项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话;(3)当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的,还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 (二)设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 (三)设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务:1、《商品房预售面积预测报告书》; 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议;3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区,房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统,免费为购房者提供信息查询服务,并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图; 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》; 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息,在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》(建发[2010]632号)规定,商品房预售方案应当包括以下内容:
  (一)项目基本情况:项目名称;项目坐落;土地用途;项目总规模;配套公建的名称、位置、建筑面积;属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位;物业服务用房的位置、建筑面积;物业管理区域划分的详细情况,包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
  (二)项目建设进度安排:项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度。
  (三)项目预售计划:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
  (四)本期预售商品房情况:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
  (五)本期自留商品房情况:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
  (六)项目开盘应急预案:项目开盘活动预计参加人数;开盘活动方案是否已报相关部门备案;发生应急事件的处置预案。
  (七)预售资金监管方案:按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
  (八)商品房质量问题投诉渠道:购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
  (九)商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函,或通过商业保险明确质量责任承担主体,提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》(DB11/641-2009)明确的住宅质量保修范围、期限及要求,履行保修责任。
  (十)住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
  (十一)其他材料:房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房,除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外,还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时,应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
2、对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔2006〕166号)】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(1)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(2)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
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气候可行性论证管理办法

中国气象局


中国气象局第18号令

《气候可行性论证管理办法》已于2008年11月25日经中国气象局局务会审议通过,现予公布,自2009年1月1日起施行。

局长 郑国光
二○○八年十二月一日


第一条 为了加强对气候可行性论证的管理,规范气候可行性论证活动,合理开发利用气候资源,避免或者减轻规划和建设项目实施后可能受气象灾害、气候变化的影响,或者可能对局地气候产生的影响,根据《中华人民共和国气象法》等有关法律、法规的规定,制定本办法。
第二条 在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域从事气候可行性论证活动的组织和个人,应当遵守本办法。
本办法所称气候可行性论证,是指对与气候条件密切相关的规划和建设项目进行气候适宜性、风险性以及可能对局地气候产生影响的分析、评估活动。
第三条 国务院气象主管机构组织管理全国的气候可行性论证工作。
地方各级气象主管机构在上级气象主管机构和本级人民政府的领导下,组织管理本行政区域内的气候可行性论证工作。
其他有关部门和单位应当配合气象主管机构做好气候可行性论证工作。
第四条 与气候条件密切相关的下列规划和建设项目应当进行气候可行性论证:
(一)城乡规划、重点领域或者区域发展建设规划;
(二)重大基础设施、公共工程和大型工程建设项目;
(三)重大区域性经济开发、区域农(牧)业结构调整建设项目;
(四)大型太阳能、风能等气候资源开发利用建设项目;
(五)其他依法应当进行气候可行性论证的规划和建设项目。
第五条 气象主管机构应当根据城乡规划、重点领域或者区域发展建设规划编制需要,组织开展气候可行性论证。
规划编制单位在编制规划时应当充分考虑气候可行性论证结论。
第六条 项目建设单位在组织本办法第四条第(二)项至第(五)项规定的建设项目时,应当进行气候可行性论证。
第七条 建设项目的气候可行性论证应当由国务院气象主管机构确认的具备相应论证能力的机构(以下称论证机构)进行。
论证机构进行建设项目的气候可行性论证时应当编制气候可行性论证报告,并保证报告的真实性、科学性。
第八条 气候可行性论证报告应当包括下列内容:
(一)规划或者建设项目概况;
(二)基础资料来源及其代表性、可靠性说明,通过现场探测所取得的资料,还应当对探测仪器、探测方法和探测环境进行说明;
(三)气候可行性论证所依据的标准、规范、规程和方法;
(四)规划或者建设项目所在区域的气候背景分析;
(五)气候适宜性、风险性以及可能对局地气候产生影响的评估,极端天气气候事件出现概率;
(六)预防或者减轻影响的对策和建议;
(七)论证结论和适用性说明;
(八)其他有关内容。
第九条 论证机构进行气候可行性论证,应当使用气象主管机构直接提供的气象资料或者经过省、自治区、直辖市气象主管机构审查的气象资料。
现有气象资料不能满足气候可行性论证需要的,应当开展现场气象探测,探测仪器、探测方法和探测环境应当遵守气象探测有关法律、法规、规章和标准、规范、规程。
现场气象探测所获取的气象资料应当按照国家有关规定向国务院气象主管机构或者省、自治区、直辖市气象主管机构汇交。
第十条 气候可行性论证采用的技术方法应当符合现行的国家或者有关行业、地方制定的标准、规范和规程。
现行的标准、规范和规程不能满足需要的,应当采用经过有关领域专家评审的成熟理论和技术方法。
第十一条 气象主管机构或者其委托的机构应当组织专家对建设项目的气候可行性论证报告进行评审,并出具书面评审意见。
下列建设项目的气候可行性论证报告由国务院气象主管机构或者其委托的机构组织专家进行评审:
(一)国家重大基础设施、公共工程和大型工程建设项目;
(二)跨省、自治区、直辖市行政区域的工程建设项目;
(三)法律、法规、规章规定的其他应当由国务院气象主管机构评审的建设项目。
前款规定以外的气候可行性论证报告由建设项目所在地的省、自治区、直辖市气象主管机构或者其委托的机构组织专家进行评审。
评审通过的报告和评审意见作为建设项目的立项、设计或者审批的依据。
第十二条 必须进行气候可行性论证的建设项目,属于审批制和核准制的,由政府投资主管部门在审核项目可行性研究报告和申请报告前征求同级气象主管机构的专业性意见。属于备案制的,按照相关备案管理办法执行。
第十三条 负责规划或者建设项目审批、核准的部门应当将气候可行性论证结果和专家评审通过的气候可行性论证报告纳入规划或者建设项目可行性研究报告的审查内容,统筹考虑气候可行性论证报告结论。对可行性研究报告或者申请报告中未包括气候可行性论证内容的建设项目,不予审批或者核准。
咨询评估单位的评估报告中应当包括对气候可行性论证报告的评估意见。
其他有关法律、法规有特殊规定的,按照其相应的规定执行。
第十四条 在气候可行性论证活动中禁止下列行为:
(一)伪造气象资料或者其他原始资料的;
(二)出具虚假论证报告的;
(三)涂改、伪造气候可行性论证报告书面评审意见的。
第十五条 国家鼓励和支持有关气候可行性论证的科学技术研究和开发,推广应用气候可行性论证科技研究成果,提高气候可行性论证技术水平。
第十六条 国务院气象主管机构应当会同有关部门根据经济社会发展需要和气候变化状况,制定和完善与气候可行性论证有关的标准、规范和规程。
在气候可行性论证活动中应用的成熟理论和技术方法应当尽快转化为标准、规范和规程。
第十七条 违反本办法规定,不具备气候可行性论证能力的机构从事气候可行性论证活动的,由县级以上气象主管机构按照权限责令改正,给予警告,可以处三万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
第十八条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上气象主管机构按照权限责令改正,给予警告,可以处三万元以下罚款;情节严重的,由国务院气象主管机构进行通报;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)使用的气象资料,不是气象主管机构直接提供或者未经省、自治区、直辖市气象主管机构审查的;
(二)伪造气象资料或者其他原始资料的;
(三)出具虚假论证报告的;
(四)涂改、伪造气候可行性论证报告书面评审意见的。
第十九条 违反本办法规定,项目建设单位有下列行为之一的,由县级以上气象主管机构按照权限责令改正,给予警告,可以处三万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)应当进行气候可行性论证的建设项目,未经气候可行性论证的;
(二)委托不具备气候可行性论证能力的机构进行气候可行性论证的。
第二十条 气象主管机构以及论证机构的工作人员在气候可行性论证工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,尚不构成犯罪的,由所在单位给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十一条 境外组织、机构和个人在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域从事气候可行性论证活动,应当与国务院气象主管机构确认的论证机构合作进行,并经国务院气象主管机构批准。
经批准从事气候可行性论证活动的境外组织、机构和个人,应当向所在地的省、自治区、直辖市气象主管机构备案并接受监督管理。
第二十二条 本办法自2009年1月1日起施行。


湘潭市财政专项切块资金管理办法

湖南省湘潭市人民政府


潭政发〔2004〕20号
湘潭市人民政府关于印发《湘潭市财政专项切块资金管理办法》的通知
各县(市)区人民政府,市直机关各有关单位:

《湘潭市财政专项切块资金管理办法》已经2004年9月21日市人民政府第31次常务会议通过,现予印发,请遵照执行。



二○○四年十一月十二日




湘潭市财政专项切块资金管理办法


第一章 总 则

第一条 为切实加强财政专项切块资金管理,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国预算法》和《湘潭市人民政府关于印发〈湘潭市人民政府工作规则〉的通知》(潭政发〔2003〕19号)的有关规定,制定本办法。
第二条 财政专项切块资金是指经市人民代表大会批准,在市级财政预算中安排专项用于农业、工业、科技发展等专项经费,包括农业切块资金、工业切块资金、科技三项费用、宣传文化切块资金、外经旅游切块资金、城市维护费、教育专项经费等。
第三条 财政专项切块资金的使用原则是:
(一)分类管理,专款专用的原则;
(二)保证重点,集中投入的原则;
(三)效益优先,坚持经济效益和社会效益相结合的原则。

第二章 财政专项切块资金的使用范围

第四条 财政专项切块资金按资金性质分类管理,各专项资金的使用范围如下:
(一)农业切块资金:主要用于支持农业基础设施建设、科技兴农、乡镇(民营)企业发展、农业结构调整、林产品开发、动物防疫及生猪品种改良、农业农村经济综合管理等项目。
(二)工业切块资金:主要用于支持工业企业扭亏增盈、经济目标管理考核、制造业信息化、国企改革改制等项目。
(三)科技三项费用:主要包括新产品试制费、中间试验费、重要科学研究补助费,用于支持制造业信息化建设及科技项目、科技进步、专利工作、科技成果转化等项目。
(四)宣传文化切块资金:主要用于扶持政治理论研讨、信息调研和舆论引导、群众文化发展和文化精品生产等项目。
(五)外经切块资金:主要用于招商引资中介人奖励、全市招商引资和外经贸工作、各类投资贸易洽谈会和涉外接待等项目。
(六)城市维护费:主要用于市政设施正常维护和专项维护、城市设施新、改、扩建项目及市政设施维护人员经费等。
(七)教育专项经费:主要用于改善中小学办学条件、改造农村基层学校危房、发展各类职业学校和特殊教育等项目。

第三章 财政专项切块资金的审批和拨付程序

第五条 财政专项切块资金的安排使用,原则上由财政部门会同各主管部门共同研究,联合提出具体方案,由市财政局统一汇总,报市人民政府常务会议审定批准后实施,需报经市人大常委会审查批准的报经市人大常委会审查批准后实施。
第六条 凡需要使用财政专项切块资金的单位,应向其主管部门报送书面申请,说明使用资金理由及使用数额。主管部门根据各单位的申请进行审核并根据切块资金年初预算安排情况,提出初步安排意见,报财政部门审核后,编制资金使用计划,报分管财政的副市长和分管该项业务的副市长批准后,由市财政局与各主管部门联合行文下达资金。
第七条 财政专项切块资金的项目审定。
(一)农业切块资金由市财政局会同市农办、畜牧水产局、林业局等主管部门提出具体安排意见,报市人民政府领导批准后实施。
(二)工业切块资金由市财政局会同市经委等主管部门提出具体安排意见,报市人民政府领导批准后实施。对重点财源建设单位的财源建设奖励实行目标管理,年终考核兑现。
(三)科技三项费用由市财政局会同市科技局共同提出具体安排意见,报市人民政府领导批准后实施。
(四)宣传文化切块资金由市财政局会同市委宣传部、市文化局共同提出具体安排意见,报市人民政府领导批准后实施。
(五)外经切块资金由市财政局会同市商务局提出具体安排意见,报市人民政府领导批准后实施。
(六)城市维护费由市财政局会同市建设局、市城管局本着“市场运作,以事养人”的原则,共同提出具体安排意见,报市人民政府审查同意,市人大常委会批准后实施。
(七)教育专项经费由市财政局会同市教育局提出具体安排意见,报市人民政府领导批准后实施。
第八条 财政专项切块资金的拨付由财政国库部门根据有关业务科室开具的指标单,按进度直接拨付到市级项目单位或主管部门及县级财政部门,确保资金专款专用。

第四章 财政专项切块资金的监督与管理

第九条 财政专项切块资金应严格实行项目管理,财政部门和各主管部门要建立滚动的项目投放库,切实加强对专项切块资金的项目管理,严格控制各种工作经费和奖励经费。
第十条 凡安排使用财政专项切块资金的业务主管部门,其安排使用的财政专项切块资金必须纳入该单位的年初部门预算管理,实行专款专用,专账核算。
第十一条 财政专项切块资金必须专款专用,项目单位对切块资金的使用要严格按项目的计划实施,任何单位和部门不得随意改变资金用途,挤占、截留或挪用项目资金。
第十二条 为确保财政切块资金的使用效益,对投资10万元以上的项目要实行公开招标,按规定应纳入政府采购范围的,要实行政府集中采购。
第十三条 按照预算管理体制,财政专项切块资金能具体到项目的,必须细化到具体项目,财政部门要会同有关主管部门实行项目管理、跟踪问效,切实加强财政监督。各有关主管部门要对项目实施的全过程进行监督检查,及时纠正实施过程中发生的偏差,保证项目顺利完成。
第十四条 财政部门要建立健全财政专项切块资金效益考核评价机制,对安排专项切块资金的项目实行投资评审,建立相配套的使用效益考核评价和奖惩机制,把专项切块资金使用效益与单位的工作目标紧密挂钩,切实增强项目单位管好财政资金的责任。
第十五条 年度终了,市财政局和各有关主管部门应对切块资金使用情况和项目实施情况进行检查,并将检查情况书面向市人民政府汇报。
第十六条 年度内对切块资金安排项目核减的资金和不能实施的项目资金由市财政局统一作项目调整并报市人民政府领导批准和市人大常委会备案。

第五章 法律责任

第十七条 违反本办法规定,对项目管理失控,资金使用混乱,不能按期完成项目预定目标的单位,财政部门有权追回项目资金,并视情节轻重,给予通报批评;对问题严重的,有关部门要追究单位负责人和直接责任人的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第十八条 本办法由市人民政府负责解释。
第十九条 本办法自12月1日起施行。



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