担保法与贷款审查及诉讼实践［讲稿］
(河南省平顶山市城市信用社 张要伟 zhangyaowei197@sohu.com)
一、担保法概述
1、担保法［96条］及司法解释［134条］；［七章］
2、国外担保立法例及担保法出台前后；［民法典］
3、最高人民法院公布判例［保证6件、抵押2件、借款合同12件、担保纠纷25件［存在重复］］
4、担保法律体系。
二、保证有关问题
1、独立保证（宝丰县赵庄乡企业委）［最高法院理解］［保证合同有效的双重制约因素（主合同和本身）］
2、保证合同变更：（1）内容变动：不承担加重部分，减轻同时减轻；（2）履行期间变动：原期限不变；（3）变动未实际履行，仍按原约定承担责任。
［只要不增加保证人的保证金额，本保证不受借款人和银行对借款合同进行任何修改、补充、删除的影响（中国工商银行陕西省分行营业部与中国航空工业供销西北公司等借款担保合同纠纷上诉案）］
3、保证合同转让：（1）债权转让［保证人责任不变（约定特定债权人或者禁止转让的除外）］（通知义务及通知方式：宝酒集团借款香宝担保案件）；（2）债务转让［未经保证人书面同意不再承担责任，未转让部分仍然承担］
4、保证期间与保证合同诉讼时效：（1）保证期间的性质；（2）未约定时保证期间的推定［6个月］；（3）本息清偿完毕视为两年；（3）约定长短的疑问（超过两年）；（4）时效为保证期间催收日，与借款合同不同。
5、无效保证：（1）国家机关［例外］；（2）学校、幼儿园、医院等公益为目的的事业单位、社会团体［公益目的+事业单位和社会团体（概念）；从事经营活动的可以保证］；（3）企业法人分支机构未经授权（分支机构合同效力的误解；宝丰县建行担保案件）；（4）企业法人职能部门。
6、无效保证保证人的法律责任：［无效保证的错误认识］
（一）主合同有效而担保合同无效：（1）债权人无过错，担保人和债务人承担连带赔偿责任；（2）债权人、担保人有过错，不超过不能清偿部分二分之一。
（二）主合同无效导致担保合同无效：（1）担保人无过错，不承担民事责任；（2）担保人有过错，不超过不能清偿部分的三分之一。
7、企业破产中保证的处理：（1）债权人既可以申报也可以向保证人主张权利；（2）未受清偿部分保证人仍承担保证责任；（3）要求保证人承担责任，在破产程序终结后6个月内提出；（4）债权人知道破产未申报也未通知保证人，在能受清偿范围内免责。［申报期限］
三、抵押有关问题
1、房屋：所有／共有［所有；共有（共有人同意，应当以登记为准）］
2、土地：国有／集体
（1）集体［担保法34、36条］：乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押；经发包方同意的四荒（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）
（2）国有：出让／划拨
出让：使用年限［国有使用集体土地证］［土地评估］
划拨：登记+审批（司法解释）出让金［国土资源部令］
3、国有企业关键或者成套设备（全民所有制企业法、司法解释）
4、特殊单位［国家机关（交警队、武装部）［无效］／学校、医院、幼儿园［非公益设施+自身债务］］（宝丰县人民医院）
5、抵押部门原因无法登记［解释58条］（赵庄林木抵押）
（无法登记证明+权利证书）
6、在建工程抵押（登记、评估价值确定）
7、工程款及税款［合同法、税收征收管理法］（宝丰县土地开发中心）
8、抵押期限：（1）担保法本身规定（债权消灭、抵押物灭失）；（2）当事人约定、主管部门要求登记（汝州注销抵押）；（3）解释规定第12条规定；（4）超时效与未超时效的区别［起诉时要求优先受偿权］
9、抵押财产涉及的几种情况：（1）查封、扣押、执行；（2）赠与、继承；（3）转让；（4）征收、征用、灭失、毁损；（5）出租；（6）抵押物价值减少。
查封、扣押、执行：不影响，但应及时主张；
赠与、继承：不影响；
转让［通知抵押权人+告知受让人］：仍然可以行使；
征收、征用、灭失、毁损：抵押权灭失，但对补偿金、赔偿金、保险金可优先受偿（宝丰县医药公司）；
出租：（1）先出租后抵押：实现抵押，租赁在有效期内仍然有效；（2）先抵押后出租：实现抵押，租赁合同对受让人无约束力。
抵押物价值减少：（1）有权要求恢复原状或者另行提供担保；（2）可以请求债务人履行债务也可以请求提前行使抵押权。
10、破产中别除权。积极主张。
11、抵押登记机关：1、无地上定着物的土地使用权；2、城市房地产或者乡（镇）村企业的产房建筑物［县级以上人民政府规定部门（与城市房地产管理法相吻合）建设部规定与法不符（国有企业土地评估问题）］；（3）林木；（4）航空器、船舶、车辆；（5）企业设备和其他动产；（6）其他财产。
12、无效抵押
1、抵押财产不符合法律规定：
（1）土地所有权：国有／集体［转换途径：征收和互换］
（2）集体土地使用权［除乡（镇）村企业产房占用土地和“四荒”］［特殊的是集体宅基地房产抵押］
（3）学校、医院、幼儿园等公益设施；
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（5）依法被查封、扣押、监管（指海关）的财产。
贵阳市房屋拆迁估价规定
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市人民政府令第142号
《贵阳市房屋拆迁估价规定》已经2004年11月29日市人民政府常务会议通过。现予公布，自2005年3月1日起施行。
市 长 孙国强
二○○五年一月十三日
贵阳市房屋拆迁估价规定
第一条 为规范房屋拆迁估价活动，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市城市规划区内的房屋拆迁估价活动，适用本规定。
本规定所称房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的公开市场价值，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，连同该房屋用地范围内的土地使用权价值进行的评定估算。
第三条 房屋拆迁估价应当遵守下列原则：
（一）独立、客观、公正、公平、合法原则；
（二）最高最佳使用原则；
（三）替代原则；
（四）估价时点原则。
第四条 市人民政府房屋拆迁管理部门主管全市房屋拆迁估价活动监督工作，具体负责市区范围内房屋拆迁估价的监督管理工作。
县（市）人民政府房屋拆迁管理部门负责辖区内房屋拆迁估价的监督管理工作。
价格、国土资源等部门应当依据职责，协助做好房屋拆迁估价的监督管理工作。
第五条 房屋拆迁估价，凡有交易实例参照的，应当采用市场比较法；无交易实例参照的，应当合理选用《房地产估价规范》规定的其他估价方法。
采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。
第六条 拆迁估价涉及被拆迁房屋的用途、面积等，应当以房屋权属证书登记为准。
被拆迁房屋的用途分为住宅、商业用房、办公用房、生产用房、其他用房；建筑结构分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、木结构、其他结构；区位分类参照市、县（市）政府确定的土地级别划分。
第七条 拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日，经批准分期分段实施拆迁的，以当期（段）拆迁实施之日为估价时点。
建设单位申办房屋拆迁许可证前，应当委托估价机构评估出拆迁范围内各类房屋的平均价格，用于制定拆迁补偿方案和确定拆迁安置资金监管数额；
建设单位取得房屋拆迁许可证后，应当委托估价机构对估价时点和个别因素进行修正，核算到户，估价结果用于确定被拆迁房屋的货币补偿金额。估价机构应将估价选用的方法、技术路线及估价结果产生的过程等，在拆迁范围内公示7天。拆迁当事人有疑问的，估价机构应当予以说明。
第八条 拆迁当事人对建设单位委托的估价机构所作出的被拆迁房屋估价结果有异议的，可以共同委托估价机构另行估价。房屋拆迁估价经另一方当事人同意，可由另一方房屋拆迁当事人持对方当事人书面委托自对方当事人书面委托之日起15日内委托估价机构估价。
拆迁当事人双方对委托估价达不成一致意见致使拆迁当事人达不成拆迁安置补偿协议的，由拆迁当事人依法申请裁决。申请人可向房屋拆迁纠纷裁决部门推荐不少于三个以上有资质的估价机构供另一方当事人选择。裁决部门应当在本部门对申请人推荐的估价机构予以公示，公示期为5日。逾期拆迁当事人仍就委托估价达不成一致意见的，可由申请人委托估价，估价结果可以作为裁决证据。
第九条 房屋拆迁评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业损失以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响。
以划拨方式取得国有土地使用权的，房屋拆迁评估价格不包含土地使用权价值或者相当于土地使用权出让金的价款。
第十条 市、县房地产行政主管部门应当根据房地产交易价格，每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房地产市场价格，供估价机构结合被拆迁房屋和选取的参照实例进行估价。
拆迁安置房屋的价格，由市、县房地产行政主管部门会同价格部门制定，每年定期公布一次。
第十一条 市、县房地产管理部门应当向社会公示房屋估价机构的名单及其资质等级、业绩等，供拆迁当事人选择。
第十二条 房屋拆迁当事人委托估价机构进行房屋拆迁估价，应当向所委托的估价机构提供下列资料，并协助估价机构进行现场查勘：
（一）房屋拆迁估价委托书；
（二）被拆迁房屋所有权证和土地使用权证；
（三）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；
（四）其他有关资料；
估价人员、估价机构对委托人提供的情况和资料应当保守秘密。
第十三条 估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
第十四条 拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他结果的，应当承担相应责任。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十五条 房屋拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以由双方协商共同委托估价机构对被拆迁房屋进行估价。
第十六条 拆迁当事人向原估价机构申请复核的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果未改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行共同委托其他估价机构评估的，估价机构应当自受托之日起10日内出具估价报告。
第十七条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果或者另行共同委托估价机构的估价结果有异议，经协商仍不能达成一致意见的，自收到复核结果通知书或估价报告之日起5日内，可以向贵阳市房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
第十八条 受理拆迁估价技术鉴定申请后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第十九条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行论证，出具维持估价结果或者重新估价的书面建议。
第二十条 房屋估价机构应当执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。
房屋估价机构违反房地产估价规范和拆迁法规有关规定，经估价专家委员会技术鉴定，建议需要重新估价的，重新估价的费用由原估价机构承担。
估价专家委员会成员、估价机构、估价人员是拆迁当事人或者与拆迁当事人有利害关系的，应当回避；不按规定回避的，作出的估价结果无效。
第二十一条 未取得资质证书在本市从事房屋拆迁估价活动的估价机构，由房屋拆迁管理部门处以500元以上5000以下的罚款。
第二十二条 房屋拆迁估价机构和估价人员有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款，并将处罚结果记入其信用档案：
（一）出具不实估价报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）利用执业方便谋取委托估价合同中约定收取费用外的其他利益的；
（四）以回扣等不正当竞争手段获取房屋拆迁估价业务的；
（五）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（六）以个人名义承接拆迁估价业务，并收取费用的；
（七）法律、法规规定的其他情形；
第二十三条 本规定施行前已签订拆迁补偿合同或者已经处理终了的建设项目，其拆迁估价不适用本规定。
第二十四条 本规定自2005年3月1日起施行。2002年9月15日起施行的《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》同时废止。
关于《贵阳市房屋拆迁估价规定》的说明
一、制定的必要性
2001年11月1日和12月1日，修改后的《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》相继施行，新法规改变了原拆迁管理模式，政府部门不再为拆迁补偿制定标准，改由房地产价格评估机构根据公开市场价值的原则，通过评估技术手段来确定补偿金额。
为适应修改后的拆迁法规新要求，2002年9月15日，贵阳市制定颁布了《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》，对房屋拆迁补偿评估活动进行规范。对调整、维护拆迁双方当事人的合法权益，促进房屋拆迁与市场经济接轨，起到了积极的作用。
随着房屋拆迁管理工作的不断改进和完善，国家建设部于2004年1月1日颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，对城市房屋拆迁评估提出了具体指导要求，《贵阳市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》与建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》在具体操作规定上存在不一致，已不适应贵阳市建设拆迁工作发展需要。为适应国家对房屋评估工作的新要求维护拆迁当事人的合法权益，制定《贵阳市房屋拆迁估价规定》（以下简称《规定》）十分必要。
二、制定依据及过程
（一）制定依据：国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵阳市房屋拆迁管理办法》、建设部、人事部《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《贵州省城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》。
（二）制定过程：《规定》列入市政府2004年立法计划后，市房管局按立法计划要求，组织专人成立了起草小组，在广泛征求建设拆迁相关单位意见的基础上，于2004年3月初拟出初稿，并多次组织专题讨论，会同市政府法制办、市物价局等部门对《规定》初稿进行反复论证，与市政府法制办反复修改，几易其稿，形成草案，已经2004年11月29日市政府常务会议通过。
三、需要说明的问题
（一）关于房屋拆迁估价方法
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，并以此为依据，实行货币补偿或产权调换，但未规定具体评估方法。目前，房地产市场通用的评估方法有五种，即：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。采用不同的评估方法对被拆迁的房屋进行评估，估价结果差距较大，易产生纠纷。经调查，我市房地产价格评估机构大多采用市场比较法对房地产进行评估。市场比较法是“将估价对象与在估价结果对应的日期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法”。国家标准《房地产估价规范》规定：“市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也是最容易准确把握的一种估价方法。因此，在有条件选用市场比较法估价时，应当首选市场比较法”。（《房地产估价规范》“建标〔1999〕48号”为中华人民共和国国家标准，由建设部会同国家质量技术监督局联合发布，于1999年6月1日施行。）
由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，凡无交易实例参照的，规定可以合理选用其他估价方法。
（二）关于房屋拆迁估价时点
拆迁估价时点若不统一，估价结果差异较大，不符合公平、公正要求。例如：在拆迁安置房尚未建成的情况下，评估机构对被拆迁人的旧房进行了评估，因为安置房未修建好，只能待其竣工后才能评估。由于存在时间上的差距，房地产市场也有着不断的变化，若将安置房的估价时点定为房屋竣工之时，则不能反映客观实际，使评估结果产生偏差。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”，鉴于此，《规定》第七条规定：“拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。经批准分期分段实施拆迁的，以当期（段）拆迁实施之日为估价时点”。此条款对估价时点作了明确的规定，避免了因时间差异而产生的矛盾。
（三）关于被拆迁房屋室内自行装修、装饰补偿金额的确定
由于被拆迁房屋室内装修、装饰的设计、档次、材料因人而异，装饰材料的价格变化也比较频繁，补偿金额只能由拆迁当事人双方协商，而不能通过估价方式来确定。因此，《规定》第九条第一款规定：“房屋拆迁评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业损失以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额”。
（四）关于房屋拆迁估价结果争议的处理
国家建设部在2003年12月1日出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条中规定“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称：估价专家委员会）申请技术鉴定”。结合这一规定，对于拆迁估价结果争议的处理，《规定》第十七条规定了：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果或者另行共同委托估价机构的估价结果有异议，经协商仍不能达成一致意见的，自收到复核结果通知书或估价报告之日起5日内，可以向贵阳市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定”。估价专家委员会作出的技术鉴定意见，将作为房屋拆迁管理部门对拆迁纠纷进行调解并作出裁决的参考依据。
（五）关于对被拆迁人合法权益的保护
《规定》起草中，特别注重对被拆迁人合法权益的保护，对拆迁估价回避制度、估价结果争议解决方式、估价报告技术鉴定、将拆迁估价情况公示等，均作了相应规范。
综上所述，《规定》进一步规范了拆迁估价行为，强化了房屋拆迁管理部门和拆迁当事人的法律责任，使拆迁管理工作更加规范，安置补偿的透明度更高，切实做到了客观、公正、公平、合法原则。
