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山西省阳泉市人民政府


阳政发〔2005〕29号



阳泉市人民政府

关于印发阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法的通知



各县（区）人民政府，市直各单位，省营以上企业：

《阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法》已经市政府第11次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。







二○○五年七月十五日







阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法



第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（国家发改委、建设部发改价格[2004]1864号）和《山西省物业服务收费管理实施办法》（山西省物价局、省建设厅晋价服字[2004]85号）有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市城市规划区内物业管理企业对普通住宅小区、高级住宅、别墅、商厦、写字楼、营业用房及其它建筑物等提供社会化、专业化服务的收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册，在建设行政主管部门取得资质证书的物业管理企业，在城镇范围内按照物业服务合同的约定，接受业主委托，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 根据国家规定，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市物价部门会同市建设行政主管部门依据国家、省有关规定制定我市的物业服务收费政策和价格，协调全市的物业服务收费工作。

县（区）政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政主管部门负责本行政区内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。

第七条 物业服务收费管理区分不同性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

普通（含高层）住宅小区物业服务收费管理实行政府指导价，由政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，按照优质优价的原则，制定相应的等级基准价和浮动幅度（等级基准价和浮动幅度见附件），各住宅小区物业服务管理等级标准（中准价）由物价部门会同建设部门根据小区规模、服务项目和服务内容等确定，具体收费标准在物价部门按照小区等级标准确定的基准价的基础上，由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式确定。

实施前期物业服务管理的住宅小区在未成立业主委员会前，物业服务收费标准由政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据具体情况制定和管理。

除普通住宅小区以外的高级住宅、别墅、商厦、写字楼、营业用房及其它建筑物的物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业按照国家物业服务管理有关规定以合同形式约定。

第八条 物业管理企业已接受委托对住宅小区等实施物业服务并相应收取物业服务管理收费的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第九条 物业管理企业应当按照当地政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支使用情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业收取综合服务费应提供下列服务：

1、房屋的共用部分和公用设施、设备进行日常维修保养。

2、保持公共环境干净、整洁。包括打扫公共场地走廊、通道、道路，清理上下水道和清运垃圾等。

3、设立小区专业保安人员，安排日夜值班巡逻，加强治安防范，维护小区正常的生活秩序。

4、搞好小区绿化，定期对小区花草、树木浇水、施肥、修剪，进行日常维护管理。

5、协调解决其他公共事务。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、暖气、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库、公益性娱乐设施和共用设施设备使用的房屋等。在共用设施设备中属于水、电、煤气、暖气、供电、消防等由设施设备的专业管理公司根据产权所有实行无偿或有偿维修管理。

第十五条 物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月收取。层高不达2.2米的阁楼或地下室减半收取，低于1.5米的不收费。

第十六条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计算方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条 物业服务收费项目、服务标准和收费办法应当在物业服务合同中明文规定，共同遵守。

第二十三条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十四条 公共性综合服务费中15%至20%的公共设施、设备日常维护费，物业管理单位应逐月从收取的公共性综合服务中提取，专项用于公共设施、设备日常维护。

物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第二十五条 物业管理企业应当按国家规定建立有关财务会计核算制度，使用税务部门统一印制的发票，并接受物价、财税以及审计部门的监督。

第二十六条 市政府价格主管部门会同市建设行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十七条 本办法由市物价局负责解释。

第二十八条 本办法自2005年7月1日起执行。原《阳泉市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（阳政办发[1999]101号）同时废止。



附件：阳泉市城市住宅小区物业服务收费等级标准







































附件：

阳泉市城市住宅小区物业服务收费等级标准



根据《阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法》，我市物业服务收费标准分普通多层建筑住宅小区和普通高层建筑住宅二类，四级（普通多层）和三级（普通高层），收费标准按每月每平方米建筑面积计算。

一、收费标准

A类住宅[普通多层，九层以下（不含九层）下同]

一级每平方米0.50—0.70元；

二级每平方米0.40—0.60元；

三级每平方米0.30—0.50元；

四级每平方米0.20—0.40元；

B类住宅[普通多层，九层以上，下同]

一级每平方米0.80—1.00元；

二级每平方米0.70—0.90元；

三级每平方米0.60—0.80元；

二、等级标准

A类住宅

一级：

1、小区规划布局合理，整体环境优美舒适，规模在10—15万平方米以上，绿化覆盖率达20%以上，维护管理良好。

2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、气、暖以及消防设施完备。

3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。

4、环境卫生整洁，公共场地、楼道每天清扫一次，保持清洁整齐，小区内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，无下水道、化粪池堵塞现象。

5、管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

6、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

二级

1、小区整体环境舒适，规模在5—10万平方米以上，绿化覆盖率达15%以上，维护管理良好。

2、公共配套设施完备，维护良好。道路平整顺畅，水、电、气、暖以及消防设施保障有效。

3、保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。

4、公共场地、楼道两天清扫一次，小区内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，下水道、化粪池通畅。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

三级

1、小区整体环境舒适，规模在5万平方米以下，绿化覆盖率达10%以上，园林绿化生长较好。

2、公共配套设施好，水、电、气及消防设施保障有效。

3、保安人员24小时值班巡逻，保持小区正常的秩序。

4、公共场地、楼道三天清扫一次，下水道、化粪池通畅。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

四级

1、小区绿化维护正常。

2、公共配套设施完善，符合设计要求，能有效地为小区服务。

3、保安人员24小时值班巡逻，协助维持小区正常生活秩序。

4、环境清洁卫生，保持公共场地清洁，下水道、化粪池畅通。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

B类住宅

一级

1、绿化覆盖率达20%以上，有一定规模的园林建筑小景，绿化物、花草修剪整齐美观、生长、维护良好。

2、公共配套设施完善，水、电、气、暖、电梯以及消防设施保障有效。

3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。

4、环境清洁卫生，共场地、楼道每天清扫一次，楼内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，上、下水道、化粪池通畅，电梯运行正常。

5、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

二级

1、绿化覆盖率达15%以上，绿化物、花草修剪整齐美观、生长、维护良好。

2、公共配套设施完善，水、电、气、暖、电梯以及消防设施保障有效。

3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。

4、环境清洁卫生，公共场地、楼道两天清扫一次，楼内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，上、下水道、化粪池通畅，电梯运行正常。

5、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

三级

1、绿化覆盖率达10%以上，绿化物生长、维护良好。

2、公共配套设施完善，水、电、气、暖、电梯以及消防设施齐全。

3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。

4、保持公共场地、楼道环境清洁卫生，楼内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，上、下水道、化粪池通畅，电梯运行正常。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

三、相关说明

1、物业服务收费标准浮动幅度为±30%，等级标准将根据我市经济发展状况、居民收入增长情况及物价水平的变化适时做出调整。

2、多层住宅和高层住宅同在一个小区的，物业服务收费等级标准套用A类进行考核，高层住宅居民除交纳物业服务费外，另收取电梯运行费、自来水加压费等。

3、上述各类各级别住宅小区，如不能全部达到该级别标准要求的，在具体核定等级标准时应适当降低。

4、小区设有专门停车区位和场地的，可以按规定核收存车费。

5、同一小区既有营业用房又有住宅的，分别区分不同性质和特点执行不同收费方式和标准。

6、业主共有产权房屋按共有产权比例分摊物业费。


吉林省人大常委会


吉林省燃气管理条例

（2004年1月13日吉林省第十届人大常委会第七次会议通过 自2004年3月1日起施行 ）


第一章 总 则


第一条 为加强燃气管理，维护燃气供应企业和用户的合法权益，促进燃气事业发展，保障社会公共安全，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内燃气的规划、建设、经营、燃气器具的安装、维修、销售和燃气的使用及安全管理。

第三条 本条例所称燃气是指供给生活、生产使用的煤气、液化石油气、天然气和新型民用燃气等用作燃烧燃料的气体。

第四条 县级以上人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的燃气管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门应当在各自职责范围内，做好燃气管理工作。

第五条 发展燃气事业，应当合理利用能源、统一规划、配套建设，优先发展管道燃气。

燃气的经营和使用，必须贯彻“安全第一、预防为主”的原则。

第六条 鼓励国内外经济组织或者个人投资兴建燃气设施，经营燃气企业；鼓励推广燃气先进技术和管理方法，提高燃气生产和管理水平。


第二章 规划与建设


第七条 县级以上人民政府应当组织建设行政等有关部门编制本地区燃气发展规划，并纳入城市总体规划。

新建、改建、扩建燃气项目以及燃气经营网点的布局要符合燃气发展规划，并经建设行政主管部门批准，方可实施。

第八条 城市新区开发、旧城改造、道路建设不得占用燃气发展规划预留的燃气设施建设用地。

第九条 城市新区开发、旧城改造，应当按照燃气发展规划，配套建设燃气设施。

燃气发展规划范围内有新建、扩建、改建工程的，其配套的燃气设施建设应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。

第十条 新建、扩建、改建燃气工程，应当符合国家和行业技术标准要求，并经建设行政主管部门审查同意。

第十一条 承担燃气工程勘察设计、施工安装和工程监理的单位，必须具有相应的资质条件。

第十二条 燃气工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。

建设单位应当在燃气工程竣工验收合格之日起十五日内，向建设行政主管部门以及其他有关部门备案。


第三章 燃气经营


第十三条 设立燃气经营企业应当具备下列条件：

（一） 有符合国家标准的燃气气源；

（二） 有符合国家标准的经营燃气设备；

（三） 有与燃气经营规模相适应的资金；

（四） 有符合城市规划要求的经营场所；

（五） 有掌握相关技术的管理人员和具备专业资格的从业

人员；

（六） 有防泄漏、防火、防爆的安全管理措施和制度；

（七） 有与供气规模相适应的抢险、抢修队伍及装备；

（八） 法律、法规和技术标准规定的其他条件。

第十四条 设立燃气经营企业，由所在地县级以上人民政府建设行政主管部门初审，由省人民政府建设行政主管部门批准并颁发《燃气企业经营许可证》。

初审的建设行政主管部门应当自接到申请材料之日起十五日内初审完毕；省建设行政主管部门应当自接到申请材料之日起十五日内审批完毕。经审查不予批准的，应当书面向当事人说明理由。

燃气经营企业增设经营场所的，应当经初审部门同意。

第十五条 在城市燃气管网辐射范围内，应当利用管网燃气。不得开发建设瓶组液化石油气供气工程。

第十六条 使用管道供应燃气的经营企业在经营中应当遵守下列规定：

（一）保证正常、稳定、持续供气，因维修燃气设施确需停止供气时，应当提前二十四小时公告停止供气和恢复供气的区域与时间；

（二）燃气热值、嗅味、压力等指标符合国家规定的标准；

（三）按法定计量单位计量，并公开价格；

（四）制定和公示服务标准；

（五）不得拒绝向符合供气和用气条件的用户提供气源；

（六）依照有关规定对燃气设施进行安全检查，并建立健全用户档案；

（七）设置咨询、抢修、抢险公开电话，并设专人二十四小时值班。

第十七条 使用液化石油气钢瓶供应燃气的经营企业，应当遵守下列规定：

（一）不得用不合格的液化石油气钢瓶充装液化石油气；

（二）不得用液化石油气槽车直接向液化石油气钢瓶充装液化石油气；

（三）不得用液化石油气钢瓶相互转充液化石油气；

（四）不得购销无出厂合格证的液化石油气；

（五）不得在公共建筑和居民住宅建筑内集中存放装有液化石油气的钢瓶；

（六）按法定计量单位计量，保证足量，并公开价格；

（七）应当抽出残液后充装液化石油气；

（八）制定和公示服务标准。

第十八条 燃气经营企业不得强令操作人员和安装维修人员违章操作。

燃气经营企业应当按照有关规定对安全管理、技术操作和安装维修人员进行岗位培训。

第十九条 运输燃气必须使用符合国家和省规定的专用运输车辆，并按有关安全管理的规定进行运输服务。


第四章 燃气设施与燃气器具


第二十条 燃气经营企业应当在燃气设施安全保护范围内，设置醒目的安全警示标志。

第二十一条 禁止在燃气设施安全保护范围内，从事下列行为：

（一）修建建筑物、构筑物；

（二）堆放物料，倾倒、排放腐蚀性液体；

（三）擅自挖沟渠、挖沙取土、打桩或者顶进作业；

（四）在燃气设施上牵挂电线、绳索；

（五）擅自开启或者关闭燃气管道公共阀门；

（六）从事爆破作业；

（七）擅自移动、覆盖、涂改、拆除或者损坏燃气设施的安全警示标志；

（八）其他危及燃气设施安全的行为。

第二十二条 建设工程施工影响燃气设施安全运行的，建设单位或者施工单位须经燃气经营企业同意，并采取可靠的安全保护措施。

由于施工不当造成燃气设施损坏的，建设单位或者施工单位应当协助燃气经营企业进行抢修，造成经济损失的，应当依法赔偿。

第二十三条 燃气经营企业对燃气设施进行抢修时，有关单位和个人应当配合，不得以任何理由干扰抢修工作。

第二十四条 设计、安装用户室内燃气设施，应当保证安全使用与方便维修，并兼顾用户房屋的使用功能和美观要求。

用户室内装饰、装修不得覆盖燃气设施；凡覆盖燃气设施的，抢修时应当无条件拆除。

第二十五条 燃气经营企业应当按照有关规定对燃气设施（含用户室内燃气管道、阀门以及计量器具）进行维修，对达到使用年限的燃气设施进行更换，维修、更换的费用由燃气经营企业承担。

第二十六条 任何单位或者个人都有保护燃气安全设施的义务。如发现燃气泄漏或者由于燃气引起的中毒、火灾、爆炸、环境污染等事故，应当立即告知燃气经营企业或者政府有关部门。燃气经营企业接到告知后应当立即采取措施进行抢修。政府有关部门接到告知后应当立即赶到现场，组织抢修，调查事故。造成损失的，燃气经营企业应当依法承担赔偿责任。

第二十七条 建设行政主管部门应当定期向社会公布符合国家标准，适合当地气源的燃气器具产品目录。用户可选用目录中的产品，任何单位和个人不得干涉。

第二十八条 非燃气经营企业，不得销售充有燃气的燃气钢瓶。

任何企业和个人不得销售专门加热燃气钢瓶的装置。


第五章 燃气使用


第二十九条 使用管道燃气的用户应当到燃气经营企业办理用气手续，燃气经营企业应当在规定的时限内办结，不得借故拖延、拒绝。

第三十条 用户对管道燃气计量装置准确度有异议的，可以申请燃气经营企业委托法定计量检测机构检定，也可以直接委托法定计量检测机构检定。经检定，燃气计量装置符合标准的，检定费用由申请人承担；不符合标准的，检定费用由燃气经营企业承担，并退还或补交燃气费用。

第三十一条 燃气用户不得实施下列行为：

（一）损坏公用燃气设施的；

（二）在不具备安全用气条件的公共场所使用燃气；

（三）自行拆卸、安装、改装燃气设施；

（四）将燃气设施作为负重支架或电器设施的接地导体；

（五）自行倾倒液化石油气钢瓶残液或者自行倒换液化石油气钢瓶之间的燃气；

（六）自行改换液化石油气钢瓶检验标志；

（七）盗用、转供燃气；

（八）其他影响燃气使用安全的行为。


第六章 法律责任


第三十二条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，处五百元以上一千元以下的罚款：

（一）在燃气设施上牵挂电线、绳索的；

（二）擅自开启或者关闭燃气管道公共阀门的；

（三）移动、覆盖、涂改、拆除或者损坏燃气设施的安全警示标志的；

（四）未取得岗位证书，从事燃气安装、维修活动的。

第三十三条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处二千元以上五千元以下的罚款：

（一）非燃气经营企业销售充有液化石油气钢瓶的；

（二）销售专门加热液化石油气钢瓶装置的；

（三）损坏公用燃气设施的；

（四）转供燃气的。

第三十四条 违反本条例规定的，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令改正；拒不改正的，处三千元以上一万元以下的罚款：

（一）燃气经营企业用不合格的液化石油气钢瓶充装液化石油气的；

（二）燃气经营企业用液化石油气钢瓶相互转充液化石油气的；

（三）在燃气设施安全保护范围内，修建建筑物、构筑物的；

（四）在燃气设施安全保护范围内，堆放物料，倾倒、排放腐蚀性液体的；

（五）在燃气设施安全保护范围内，擅自挖沟渠、挖沙取土、打桩或者顶进作业的；

（六）在燃气设施安全保护范围内，从事爆破作业的。

第三十五条 违反本条例规定的，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，没收违法所得，并处一万元以上五万元以下的罚款：

（一）燃气工程项目未经建设行政主管部门审查同意的；

（二）未取得燃气经营许可证擅自经营燃气的；

（三）用液化石油气槽车直接向液化石油气钢瓶充装液化石油气的。

第三十六条 建设行政主管部门负责燃气管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第七章 附 则


第三十七条 本条例自2004年3月1日起施行。